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对《毕节市住房公积金提取管理暂行办法》《毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》的解读

2021年中心发布的《毕节市住房公积金提取管理暂行办法》《毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》的解读

毕节市住房公积金提取管理暂行办法

毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法


一、新政策出台背景

为认真贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,根据省住建厅《关于进一步加强住房公积金流动性风险管控工作的通知》(黔建房资监字202120号)“第三条 研究对策,加强管控(一)从即日起,实施三级风险响应级别。全省以个贷率85%作为满足职工办理业务需求的临界点,设立三个级别风险响应措施,即个贷率小于85%为一级响应,个贷率在85%—95%为二级响应,个贷率在95%以上为三级响应。一级响应为流动性过剩,对应实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策;二级响应为流动性适中,对应实施稳健的住房公积金贷款和提取政策;三级响应为流动性不足,对应实施适度收紧的住房公积金贷款和提取政策。(二)确保尽快将个贷率降至合理区间。风险响应对应二级风险响应的住房公积金管理中心,应充分结合当地社会经济发展状况,重点做好资金测算和业务规划,确保个贷率维持在合理区间,结余资金保持为正数;风险响应对应三级风险响应的住房公积金管理中心,要确保个贷率尽快降低,力争年内下调到95%以下,结余资金转为正数,将三级响应降为二级响应。三个级别风险响应措施均为阶段性措施,各地个贷率达到既定目标,结余资金连续三个月转正,流动性不足问题缓解之后自行解除”要求,市今年1月份、2月份、3月份个贷率较高为省内三级风险响应的公积金中心之一2021年毕节市住房公积金第一次管理委员会审议通过对部分政策进行调整,即对2016年中心下发的《毕节市住房公积金提取管理暂行办法》、《毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》(毕市公积金字【201612号)文件部分内容进行调整。

二、部分政策调整的解读

(一)对原《毕节市住房公积金提取管理暂行办法》(毕市公积金字【201612号)部分政策进行调整:

1) 减少“缴存职工为无房子女购房,且未办理住房公积金贷款的,可以按有关规定提取住房公积金账户内的存储余额。”提取政策

理由为:2019年3月24日修订的《住房公积金管理条例》(2019年国务院令第710号)第二十四条“职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的(二)离休、退休的(三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的(四)出境定居的(五)偿还购房贷款本息的(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的”和2019年8月1日执行的中华人民共和国《住房公积金提取业务标准》 P25  4.1.3~4.1.5  1 “一是住房所有权证明文件或证明住房所有权设立、转移法律事实的合同(协议)。住房所有权应属于(将属于)提取申请人所有,不享有提取申请材料中记载自住住房所有权的职工,不能办理该套房屋的住房公积金购房提取业务”。因此,非本人或配偶的购房行为,不支持其提取住房公积金。

(2) 减少“缴存职工本人、配偶、父母或子女患重大疾病(《城镇职工基本医疗保险暂行规定》和毕市公积金字201220号文件规定范围内)造成家庭生活严重困难的,可以提取本人及配偶、父母和子女的住房公积金。提取政策

理由为:2019年8月1日执行的中华人民共和国国家《住房公积金提取业务标准》P23  3.1.1、3.1.2“规定申请提取住房公积金的范围。住房公积金提取范围是提取业务管理的核心内容。根据标准编制过程中的调研,目前我国部分地区住房公积金提取范围已超过了《条例》规定,出现了离职、患重大疾病、子女教育等住房消费以外的提取使用范围。为保障住房公积金资金专款专用,因此在标准中有必要依照《条例》规定,对提取范围再次明确”。因此,不属于《住房公积金提取业务标准》提取范围内的不支持提取住房公积金

(3) 增加“缴存职工提取住房公积金用于城镇老旧小区自住住房改造”可以提取住房公积金提取政策

理由为:根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、省住建厅《关于做好利用住房公积金支持城镇老旧小区改造工作的通知》(黔建房资监字〔2020〕232号)和《市人民政府办公室关于印发毕节市城镇老旧小区改造工作指导意见的通知》(毕府办函〔2020〕3号),进一步支持本市缴存职工提取住房公积金用于城镇老旧小区自住住房改造,结合本市实际,在现有提取政策里增加缴存职工提取住房公积金用于城镇老旧小区自住住房改造”。

(二)对原《毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》(毕市公积金字【201612号)部分政策进行调整

1调整二套房首付款比例对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的,最低首付款比例由20%调整为30%。

理由为:根据中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)“二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%”。为了区分首套住房与改善性住房,并与国家现行政策统一,结合市实际,将市申请住房公积金委托贷款购买二套房最低首付款比例由20%调整为30%。

2)在原贷款额度的核定条件中,增加“借款人及配偶公积金账户余额的15倍”。

理由为:2018年5月1日执行的中华人民共和国《住房公积金个人住房贷款业务规范》 P6 8 所申请贷款额度不应高于借款申请人(含共同申请人)公积金账户缴存余额的一定倍数”。为了解决缴存职工的首套住房贷款资金的刚需要求,同时保证缴存公积金的稳定性,按照2020年中国房价行情网公布的毕节市全市平均房价4923元每平方米,按普通住房120平方米进行测算,总房价为590760元,减去20%的首付款金额120760元(实际118152元),需贷款资金为470000元,以2020年毕节市人社局公布的全市平均工资水平为5923.48元进行测算:470000÷(5923.48×17%×28)=16.67(倍数)其中:“5923.48”为出生日期在1990.1.1以后的正常缴存职工公积金每月平均缴存基数;17”为个人和单位公积金缴存比例之和(个人部分5%,单位部分12%);“28”为出生日期在1990.1.1以后(截止到2020年12月25日所有90年后申请公积金贷款职工人数12350户)已申请公积金贷款职工在申请贷款时的平均缴存月数,出生日期在1990.1.1之后缴存职工2020年申请了公积金贷款的共3598户,占2020年当年公积金总发放户数11783户的30.54%了满足广大缴存职工的首套房住房贷款资金刚需需求,结合市实际及参照其他市州中心做法,确定本市倍数15倍较为合理。贷款额度计算公式为:贷款额度=借款人账户余额+配偶账户余额)×15。

3) 调整最高贷款额度。将“购买、建造、翻建、大修自住住房最高贷款额度暂定为40万元”修改“购买、建造、翻建、大修自住住房最高贷款额度为首套普通自住住房为35万元二套普通自住住房为30万元

理由根据省住建厅《关于进一步加强住房公积金流动性风险管控工作的通知》(黔建房资监字〔2021〕20号)“三、研究对策,加强管控 (一)从即日起,实施三级风险响应级别。全省以个贷率85%作为满足职工办理业务需求的临界点,设立三个级别风险响应措施,即个贷率小于85%为一级响应,个贷率在85%—95%为二级响应,个贷率在95%以上为三级响应。一级响应为流动性过剩,对应实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策;二级响应为流动性适中,对应实施稳健的住房公积金贷款和提取政策;三级响应为流动性不足,对应实施适度收紧的住房公积金贷款和提取政策。(二)确保尽快将个贷率降至合理区间。风险响应对应二级风险响应的住房公积金管理中心,应充分结合当地社会经济发展状况,重点做好资金测算和业务规划,确保个贷率维持在合理区间,结余资金保持为正数;风险响应对应三级风险响应的住房公积金管理中心,要确保个贷率尽快降低,力争年内下调到 95%以下,结余资金转为正数,将三级响应降为二级响应。三个级别风险响应措施均为阶段性措施,各地个贷率达到既定目标,结余资金连续三个月转正,流动性不足问题缓解之后自行解除”。目前,中心个贷率已超过95%,从省住建厅《关于2021年1月全省住房公积金运行情况的通报》中看出,中心个贷率排名位居全省前列,存在住房公积金流动性严重不足的风险,为有效缓解市住房公积金贷款待放款存量过大的压力,确保尽快将市住房公积金个贷率降至合理风险响应级别,结合实际,将市住房公积金贷款最高额度从40万元调整购买、建造、翻建、大修自住住房最高贷款额度为首套普通自住住房为35万元,二套普通自住住房为30万元。

毕节市住房公积金管理中心


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